住宅ローンの返済が困難になった時は?競売を回避する方法の一つである任意売却について紹介

競売で家を手放す場合は、多くのデメリットがあることを理解しておきましょう。
住宅ローンの返済が厳しくなっても、よりよい条件で家を手放す方法はあります。
最近は任意売却という方法を選ぶ人も増えてきました。
債権者に相談する必要はありますが、自分の意思で売却できるのが大きな違いです。
少しでも良い価格で売りたい人や住宅ローンを滞納していることを他人に知られたくない人は検討してみましょう。
スムーズに進めていくには、信頼できる業者を選ぶことも大切です。

住宅ローンの返済が困難になった時は?競売を回避する方法の一つである任意売却について紹介

住宅ローンの返済が困難になった場合は競売で家を処分するという方法もありますが、競売になると市場価格よりもかなり安い金額になります。
家を手放しても多くの残債を支払うことになりますし、近隣に知られてしまうので精神的な負担を感じる人もいます。
より良い条件で家を手放すなら任意売却も考えてみましょう。
債権者の同意を得る必要はありますが、市場価格に近い金額で売却できるので残債もより少なくなります。
さらに、任意売却は一般的な不動産売買のように進めていくことができるので、周囲に知られにくいこともメリットです。
残債は分割返済できますし、身内や投資家に買い取ってもらい家賃を支払えば済み続けることも可能です。

任意売却とは住宅ローン返済のための最後の手段

住宅ローンは返済計画にしたがって毎月一定額を支払う必要があります。
ところが失業や病気などをきっかけに住宅ローンの支払が延滞してしまうことがあります。
こうなると一般的には三ヶ月程度で保所会社が代位弁済し、残債務の一括請求をうけることになります。
支払延滞するような状況では、一括返済など望むべくもないので最終的には裁判所の関与の元抵当権に基づく担保不動産競売にかけられることになるのです。
このような場面で検討すべきなのは、任意売却です。
任意売却とは金融機関と話し合いをして、担保対象不動産を市場価格で売却して売却代金を住宅ローンに充当するというものです。
競売では相場よりも相当安い価格でせり売りにかけられるので、結局残債務が残るばかりかマイホームも喪失することになります。
これに引き換え任意売却では、売買代金で残ローンの完済を行うので、少なくとも住宅ローンの負担からは開放されることになります。
この意味で任意売却とは、住宅ローン問題解決の最期の手段といえるわけです。

不動産を任意売却で処分する場合の売却相場は

任意売却で不動産を処分する場合の相場は、市場価格の8割から9割ほどです。
競売の場合は、市場価格の6割から7割ほどが相場と言われているので、競売よりも高く売却できることになります。
例えば、市場価格が2,000万円の物件を売却する場合、競売では1,200万円から1,400万円ほどでしか売れませんが、任意売却であれば1,600万円から1,800万円で売れることになります。
また、住宅ローンの残高が2,500万円だった場合、競売では1,100万円から1,300万円ほどが残ってしまい、売却後にどのように返済していくのかを自身で借入先と交渉しなければなりません。
一方で、任意売却の場合は700万円から900万円ほどしか残らないので、月々1万円から2万円ほどの支払いで済む可能性が高く、無理なく返済していくことが可能です。
このように、任意売却は競売よりも高く売れるとともに、売却後に住宅ローンが残った場合の返済にも大きな差が生まれるので、住宅ローンの返済が滞ったら早めに専門の業者に相談することをおすすめします。

任意売却でローンを完済することのメリットは

任意売却でローンを完済することで得られるメリットとしては、周囲に事情を知られずに完済できることが挙げられます。
任意売却の場合には、一般的な不動産売却と同じような販売活動を行うことになります。
周囲に住宅ローンの滞納がばれることなく、自宅を売却することができるのです。
このようなことから近所や知人などには、自宅が高く売れるので売却したなどの説明でごまかすことが可能です。
万が一滞納への対処が遅れ競売が始まっても、任意売却に関する合意を得た上で競売を取り下げることも可能です。
そして場合によっては現在の家に住み続けることができる可能性も残されています。
病気で引っ越しが難しいなどの理由で、引き続き暮らしたいと願う人も多いことでしょう。
任意売却は通常の不動産と同じように購入者を選ぶことができ、身内や投資家に自宅を買い取ってもらい、家賃を支払うことでそのまま自宅に住み続ける方法をとることも可能です。
どうしても引っ越しをしなければならない状態になっても、購入者と引っ越し時期について交渉できるので、1ヵ月程度の時間をかけて引っ越し先を見つけることもできます。

任意売却を行うことにより発生するデメリットとは

競売よりも高値で売却できることもあり、住宅ローンを支払えなくなった場合も任意売却で対応する人が増えています。
任意で売ることになるので、プライバシーも守りやすく強制的な執行もありません。
場合によっては引っ越し代も出してもらえることもあります。
とはいえ、任意売却もメリットだけではなくデメリットもあるのでそのことも理解しておきましょう。
まず、マイホームは失うことになりますし、しかもこの手続きは勝手に進めていくことはできません。
債権者である銀行の承諾が必要です。
そして、タイムリミットを過ぎると競売にかけられることになるので、早く買い主を見つける必要もあります。
それから、家を売却してもまだ残債がある場合は、ローンを支払い続けることになることも理解しておきましょう。
住宅ローンを滞納したという事実は残ることになるので、信用情報に傷がつくことになります。
連帯保証人がいる場合は、その人にも迷惑がかかるということも理解しておきたいところです。

任意売却での契約が締結された場合の転居時期は

任意売却とは、数か月ほど住宅ローン返済が滞っている状態に陥っていて、債権者の合意を得て住宅ローンの残っている不動産を売却することです。
競売にように強制的に売却が進むものではなく、売り主の意思で売却が進められます。
買い手が見つかったら売買契約を結ぶことになり、任意売却が成立した後は転居を考えなければなりません。
具体的な引渡し時期は売買契約締結後の1か月以内となっていて、決済と同時に売却代金でローンを返済します。
そして差し押さえの取り下げが行われて、所有権の移転登記等の手続を行います。
1か月というととても短く感じますが、買い手が見つかる前に準備はできますので、売買契約が成立したらすぐに引っ越せるように準備をしておくことが大切です。
この時期に関しては交渉次第で多少なら変更することもできますので、少しのばしてほしい場合には買い手と相談する必要があります。
引渡しまでのスケジュールは、不動産とも相談しながら決めることができます。

任意売却した物件の抵当権抹消時期は

任意売却では不動産を相場価格での売却を目ざすと同時に、住宅ローンと同じ時に設定した抵当権の帰趨が大きな課題になります。
それはとりもなおさず、住宅ローンの返済をどのような形で進めるのかという問題と密接な関係にあります。
任意売却が必要な場面では、裁判所の関与の元での競売手続きを回避するというだけで、住宅ローンの返済が必要な状況なのは変わりはありません。
とはいっても手元の現金が不足している状況では、住宅ローンを完済することは現実的ではないわけです。
そこで一般的には売買代金を金融機関への返済金に充当して、同時に抵当権抹消登記を申請するのが一般的といえます。
このときの手続きの流れを確認しておくと、任意売却で処分することを事前に金融機関から了承を得る必要があります。
実際に売買する日付がきまったら、その日付を融資している金融機関に連絡しておき、決済日に抵当権抹消登記に必要な書類を用意してもらっておき、売買登記と同じ時に法務局に申請するという流れになります。

所有権が共有となっている場合の任意売却の方法は

任意売却するべき対象物件が共有になっていることがあります。
具体的には相続などを契機に複数の人が持分をもっている状態になっていることが典型的事例です。
このようなときには任意売却をするにあたっては、注意を払うべき要素があります。
それは複数の人が持分をもっているため、全員が売主にならないと100%の所有権を買手に移転することができなくなるからです。
理論的には売買に賛成な人が所有している持分だけを売却することは可能です。
しかしそれでは赤の他人同士複数が不動産持分を保有しているという事態に直面することになります。
これでは円滑な不動産利用はおろか、利用方法などを巡って深刻な対立や葛藤を抱えることになるのです。
そこで共有状態にある不動産を任意売却するにあたっては、権利をもっている人全員が売主になって売買契約を成立させることが必須です。
契約に当たっても実印押印や印鑑証明書なども持分を有する人、全員のものが必要になります。

任意売却された物件を購入する時に注意すべき事

任意売却された物件は、市場価格の1割から2割ほど安い価格で購入できるというメリットがありますが、任意売却は債権者の承諾を得なければ実行することができません。
一般的な物件とは異なり債権者に確認を取りながら進行していくので、一般的な物件を購入する場合よりも契約に至るまでに時間がかかります。
また、通常の不動産売却では売主は瑕疵担保責任を負います。
これは、不動産を売却した後に、雨漏りやシロアリ被害などの重大な欠陥が見つかった場合に、売主がその責任を負うというものですが、任意売却ではこの責任が免除されます。
そのため、購入後に何らかの欠陥が見つかったとしても、購入者が修繕費を負担しなければならないので注意が必要です。
さらに、通常の不動産売買では値引きに応じてくれることもあります。
一方で、任意売却においては売主が値引きに応じてくれても、債権者が認めてくれないケースが大半なので、値引き交渉はできないものと考えておきましょう。

任意売却後の生活も考えなければならない

住宅ローンの返済が滞って任意売却を決めた場合、契約が成立した後はその物件から引っ越さなければなりません。
残債は売却代金で清算できますが、売ったとしても残債が残るケースもありますので、その後の生活をどのようにして立て直すのかをきちんと考えなければなりません。
残債が免除されることはなく、そのまま返済を続けることになりますし、どうしても返済できない場合には自己破産する人もいます。
競売とは違って任意売却なら物件が高く売れますし、残債もその分大きく減らすことができますので、無理のない範囲で返済をしていけるケースが多いようです。
そのうえで生活のことまで考えると、売買の際にリースパックがついているのが安心です。
このリースパックというのは、家屋の買取人に賃料を支払うことで今の家に住み続けることができるという制度であり、このようなケースでは環境的な変化もほとんどありませんので、元の状態に戻ることが可能になります。

任意売却に関する情報サイト
競売を回避する方法の一つである任意売却について

競売で家を手放す場合は、多くのデメリットがあることを理解しておきましょう。住宅ローンの返済が厳しくなっても、よりよい条件で家を手放す方法はあります。最近は任意売却という方法を選ぶ人も増えてきました。債権者に相談する必要はありますが、自分の意思で売却できるのが大きな違いです。少しでも良い価格で売りたい人や住宅ローンを滞納していることを他人に知られたくない人は検討してみましょう。スムーズに進めていくには、信頼できる業者を選ぶことも大切です。

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